19年10月之前的贷款利率能降多少？固定利率能降低吗？一文讲清楚

随着工农中建交五大国有银行以及招行等大型股份制银行发布了如何调降存量房贷利率的公告，关于降房贷利率的谜底几乎都已经揭晓了，关键点有三个。

(资料图片仅供参考)

第一，符合下跌条件的房贷到了时间自动降，用不着跑到银行去与客户经理谈判。

第二，2019年10月至2022年5月贷款购买首套房的利率最低降到4.2%（五年期LPR+0个基点）。

第三，2022年5月之后的首套房贷款利率最低降到4%（五年期LPR-20个基点）。

为何说最低呢？因为部分城市的政策利率下限与全国大部分地区不同。

比如，北京市自LPR利率出现以来的首套房政策利率下限一直市LPR+55个基点，所以北京符合条件的贷款利率最多下降到4.75%（4.2%+0.55%）。除了北京等几个特定城市外的其它地区的房贷利率不是降到4.2%就是降到4%。

如果你现在的房贷利率已经低于4.2%或4%了，那么没法降，毕竟已经很低了，无法突破政策下限。比如，2023年在楼市较为萧条地区贷款买房的家庭，他们的初始利率只有3.8%甚至更低，不在存量贷款利率下调的范围内，但未来可以随着五年期LPR的下降而小幅度下降。

以上确定性极强的内容针对2019年10月之后的房贷，之前的房贷有什么不同呢？最大的区别是那时还没有LPR，贷款利率挂钩的是央行基准利率。比如，我的一位朋友在2018年初买了第一套房，打了9折，当时的央行基准利率为4.9%，所以他的初始房贷利率为4.41%（4.9%*0.9）。

那么在LPR还没有诞生时已经存在的首套房贷款利率如何调整呢？着重介绍一下。

2019年10月之前的贷款分为两类，一是选择了LPR浮动利率；二是选择了固定利率。

我国在2020年3月启动了存量房贷利率转换机制，当时给了已经贷款买房的家庭两个选择，要么选择挂钩五年期LPR的浮动利率，要么选择固定利率，大部分人选择了前者，确定了自己的固定加点数。

比如，张三当时的贷款利率为5.6%，用于计算固定加点数的是2019年12月的五年期LPR，为4.8%，张三的固定加点数=5.6%-4.8%=0.8%，也就是80个基点。

他的贷款利率可以表示为：五年期LPR+80个基点。目前的五年期LPR为4.2%，张三当下的贷款利率为5%（4.2%+0.8%）。

像张三这类选择了挂钩LPR浮动利率的贷款人最多可以将固定加点数调整为0，也就是自动调整后的贷款利率变为：五年期LPR+0个基点，张三的贷款利率直接从5%下降到4.2%。

需要说明的是如果你的贷款利率已经低于4.2%，说明固定加点数为负数，那么本次用不着调整利率，2015年至2018年贷款买房的人中有不少属于此类。

当初选择了固定利率的人怎么办？他们已经做了三年的“冤大头”，是否有机会逆天改命呢？答案是有的。我们沿用上面的例子。

假设张三当初选了固定利率，那么从2020年至今他的房贷利率一直维持在5.6%的水平，没有享受过五年期LPR下滑带来的好处，幸运的是机会来了。

根据各大银行的公告显示本次存量房贷利率调整包含当初选了固定利率的房贷，只是要多一个步骤，先申请将固定利率转为挂钩LPR的浮动利率。注意，这一步不是自动的，需要贷款人主动向银行申请。

选了固定利率的张三可以向贷款银行申请把固定利率转化为浮动利率，参照的标准还是2019年12月的LPR（4.8%），所以转换完成后张三的固定加点数依然为80个基点，贷款利率变为：五年期LPR+80个基点，也就是先从5.6%降低到了5%。

随后再按照选择挂钩LPR浮动利率的情况调整存量房贷利率，加的80个基点得以消除，张三的贷款利率还是可以降低到4.2%（五年期LPR+0个基点）。

最终我们发现无论张三当初选择的是浮动利率还是固定利率都可以趁着这次机会把房贷利率降低到4.2%，今后当五年期LPR向下浮动时还能有小幅度的下调。

当然，张三也可以继续固执己见，不转换成挂钩LPR的浮动利率，坚持用固定利率计价房贷，那么他的房贷利率维持在5.6%的水平，不论今后发生什么一直是5.6%，直到其还完所有欠银行的本金及产生的利息为止。

根据数据统计本次能够调整的房贷总额在25万亿元左右，由此可知大部分人的房贷或多或少能够下调一些，有些当初做了“错误选择”的贷款人可以让房贷利率下降2%。我的粉丝中就有这种情况，他的房贷利率超过6%，选择了固定利率，吃了好几年的亏，这次终于有机会脱离苦海了。

你的首套房贷款利率为多少？能够下降几个基点呢？欢迎在评论区留言，也可关注、点赞，您的支持是对原创最好的鼓励！

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