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合景悠活五年内要弯道超车丨业绩会实录

乐居财经严明会8月30日,合景悠活召开2023年中期业绩发布会,执行董事孔健楠、首席执行官王建辉、首席财务官兼执行董事杨静波出席。


(资料图片)

Q1:上半年合景悠活业绩出现了一些周期性的波动,管理层如何应对?对公司未来的业绩增长有什么规划和想法?

王建辉:实际上今年上半年,合景悠活的收入和管理面积有所下滑,主要原因在于与房地产总体形势相关,导致了在地产业务上,包括面积和收入比预期下降。

合景悠活按照高质量发展的思路主动的调整结构,希望通过这样的结构调整追求更高质量的发展。这些调整主要有几点,第一是调整开发商类型的相关业务,尤其是针对安全风险比较大,综合考虑不适合继续运营就选择退出。第二是调整一些低能级城市的项目,聚焦在一二线和一些强三线城市。第三是调整现金流情况比较差的项目,特别是项目进场后,连续6个月现金流为负的项目。目前在管面积中,第三方项目的占比达到了87.3%,这样的组合能够帮助我们更好的对抗地产行业的周期性风险。

在区域布局上,合景悠活深耕全国经济发达的重点区域,长三角和大湾区一直是业务发展的大本营。在管项目中,这两个区域所占的面积占比接近了60%。

未来合景悠活围绕着公司高质量稳步发展,逐步提升去除一些发展不好的楼盘,比如说严格筛选进入的城市和项目,虽然市场竞争是残酷的,但是不会单纯的追求规模,更不会为了量的提升放松拿项目的标准。如果项目没有盈利,测算下来,合景悠活会放弃进入这个项目。不符合项目要求标准的,需要出清,不会为了保有规模而放任其侵蚀利润和现金流。

在整体盘面的改善上,合景悠活持续用数智化转型叠加组织变革,通过管理和技术的双驱,探索完成合景悠活的优秀经验复制到成员企业上,最终实现深层次的融合。

对于未来增长的规划,合景悠活始终坚持品质、数智融合增长的发展战略,通过数字化运营赋能项目的品质,回归服务的本质,回归初心,实现品牌和口碑的提升,助力集团的区域深耕和项目拓展。当然,合景悠活也在积极拓展多元化的项目获取渠道,和地方国企合作,聚合国企的项目资源输出品牌和服务力。

Q2:商业物业一直以来是集团的亮点,对于商业物业管理及运营板块,公司有什么战略布局?以及未来的预期是如何发展的?

杨静波:商业物业一直以来都是合景悠活的一个特色的业务。上半年商业物业的管理服务收入是2.24亿元,在管的商业项目面积也有些增长,目前规模是在1800万平米左右。今年上半年合景悠活也实现了一些商业项目的独立市场化的试拓,在商业板块上,合景悠活一直坚持三步走。第一步是注重个性化和差异化,以满足不同消费者的需求。合景悠活商业物业运营以区域的优势、品牌特色、持续的物业增长为特点。

第二步,坚持合景悠活的运营,努力追求业主方资产的保值增值。目前合景悠活的商业物业项目集中于一二线城市的核心区域。未来我们将通过持续的优化客群结构,提升出租率,这一系列动作实现业主方的保值增值,对抗经济下行周期带两的压力。

另外,疫情之后我们更是主动拥抱国内消费的复苏的机遇,通过创新变革,充分商业资产商业周期的抗风险的韧性,例如合景悠活前置性的调整了部分弱势的业态,并积极布局强势的业态和品牌,周期性的进行调整,以确保商业场景里面有消费者喜欢的活力的品牌,充分提升客户的消费体验。

在写字楼方面,目前的确有部分的行业不太景气,所以合景悠活写字楼的运营面临着供需两端的压力,我们将积极优化租户的结构,力图结合短期和长期的结合,通过精细化运营保证市场的运营增长活力。

第三步是扩大管理面积,挖掘新的收入增长点。目前合景悠活已经形成了商业资管、运营管理、写字楼运营上下游的全链条对外服务能力,依托合景悠活成熟完善的产品线,还有在运营项目的亮丽的表现,公司将会不断的拓展新的优质的项目,实现收入的持续增长。

Q3:公司提到要坚持高质量的发展,就目前的行业环境来看,数字化转型是如何可以帮助公司实现高质量的发展呢?

王建辉:物业行业唯数智转型方可高质量发展。为什么这么说呢?先讲一下我们当下面临的机遇,把它总结为“三浪叠加”。第一浪是技术趋势带来的技术红利,表现为数字基础设施加持物理空间。第二浪是政策在不断的推动产业升级,表现为通过新旧动能的转换在推动每一个行业转型。第三浪是说客户的变迁正在呼唤着服务创新。三浪叠加给物业行业高质量发展带来了巨大的发展机遇。但是,时代如此之美好,却难掩整个物业行业面临的挑战。

如何推动数智转型,合景悠活的做法可以总结为“三个一”:第一,一把手工程。数智转型定义为战略,数智转型是企业战略需要解决长期过程和短期痛点的矛盾,需要进行顶层设计和数字底座。而且数智转型也是组织变革,数智转型是系统工程,需要从客户体验、员工体验、运营效率、成本投入性上系统设计并且实施。所以必须是一把手才能推动数智转型。

第二,一张蓝图绘到底,谋定而后动。在数智转型中需要仔细调研,提前制定总体规划和详细的计划,着眼打通目前系统中存在的数据孤岛。所以在企业的技术选型上,适合自己的才是最好的。在执行过程当中,想明白再做,不拉抽屉是高手。

第三,一条主线信息流零成本运转。物业行业的真成本不是表面上看到的接近60-70%的人工成本,如果我们用泰勒的方法论来拆解,这个行业的真成本是服务方法落后,服务过程中内部记录和派单,层层搬运传递信息的信息流的流转成本。基于此我们一直在构建一个以工单为载体,打通人工端、业主端、设备端的三端合一的平台,这样一个高效平台通过万物互联管理设备,通过移动互联优化所有的对客服务,让信息流低成本,甚至0成本的转起来,让员工的工作效率高起来,这是这个行业解决问题的关键和核心。

合景悠活围绕着信息流零成本运转,一直在主抓三个动作。业财一体,把业务和财务数据打通,然后实现业财的匹配。软硬互通,用移动互联优化服务,拥抱互联管理设备。集成增效,但是这一点其实我们在和腾讯的战略合作中已经有一些成果在应用。今年5月26号合景悠活和腾讯进行了战略合作,成立了行业第一家联合创新实验室,第一阶段围绕着AI品质管理,围绕着整个企业的数字化体系的构建,围绕着整个数据的驾驶舱已经开始在应用。第二阶段研发的是基于AIGC的智能客服,目前进展也非常顺利,已经有了初步的成果。

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