合景悠活五年内要弯道超车丨业绩会实录

乐居财经严明会8月30日，合景悠活召开2023年中期业绩发布会，执行董事孔健楠、首席执行官王建辉、首席财务官兼执行董事杨静波出席。

(资料图片)

Q1：上半年合景悠活业绩出现了一些周期性的波动，管理层如何应对？对公司未来的业绩增长有什么规划和想法？

王建辉：实际上今年上半年，合景悠活的收入和管理面积有所下滑，主要原因在于与房地产总体形势相关，导致了在地产业务上，包括面积和收入比预期下降。

合景悠活按照高质量发展的思路主动的调整结构，希望通过这样的结构调整追求更高质量的发展。这些调整主要有几点，第一是调整开发商类型的相关业务，尤其是针对安全风险比较大，综合考虑不适合继续运营就选择退出。第二是调整一些低能级城市的项目，聚焦在一二线和一些强三线城市。第三是调整现金流情况比较差的项目，特别是项目进场后，连续6个月现金流为负的项目。目前在管面积中，第三方项目的占比达到了87.3%，这样的组合能够帮助我们更好的对抗地产行业的周期性风险。

在区域布局上，合景悠活深耕全国经济发达的重点区域，长三角和大湾区一直是业务发展的大本营。在管项目中，这两个区域所占的面积占比接近了60%。

未来合景悠活围绕着公司高质量稳步发展，逐步提升去除一些发展不好的楼盘，比如说严格筛选进入的城市和项目，虽然市场竞争是残酷的，但是不会单纯的追求规模，更不会为了量的提升放松拿项目的标准。如果项目没有盈利，测算下来，合景悠活会放弃进入这个项目。不符合项目要求标准的，需要出清，不会为了保有规模而放任其侵蚀利润和现金流。

在整体盘面的改善上，合景悠活持续用数智化转型叠加组织变革，通过管理和技术的双驱，探索完成合景悠活的优秀经验复制到成员企业上，最终实现深层次的融合。

对于未来增长的规划，合景悠活始终坚持品质、数智融合增长的发展战略，通过数字化运营赋能项目的品质，回归服务的本质，回归初心，实现品牌和口碑的提升，助力集团的区域深耕和项目拓展。当然，合景悠活也在积极拓展多元化的项目获取渠道，和地方国企合作，聚合国企的项目资源输出品牌和服务力。

Q2：商业物业一直以来是集团的亮点，对于商业物业管理及运营板块，公司有什么战略布局？以及未来的预期是如何发展的？

杨静波：商业物业一直以来都是合景悠活的一个特色的业务。上半年商业物业的管理服务收入是2.24亿元，在管的商业项目面积也有些增长，目前规模是在1800万平米左右。今年上半年合景悠活也实现了一些商业项目的独立市场化的试拓，在商业板块上，合景悠活一直坚持三步走。第一步是注重个性化和差异化，以满足不同消费者的需求。合景悠活商业物业运营以区域的优势、品牌特色、持续的物业增长为特点。

第二步，坚持合景悠活的运营，努力追求业主方资产的保值增值。目前合景悠活的商业物业项目集中于一二线城市的核心区域。未来我们将通过持续的优化客群结构，提升出租率，这一系列动作实现业主方的保值增值，对抗经济下行周期带两的压力。

另外，疫情之后我们更是主动拥抱国内消费的复苏的机遇，通过创新变革，充分商业资产商业周期的抗风险的韧性，例如合景悠活前置性的调整了部分弱势的业态，并积极布局强势的业态和品牌，周期性的进行调整，以确保商业场景里面有消费者喜欢的活力的品牌，充分提升客户的消费体验。

在写字楼方面，目前的确有部分的行业不太景气，所以合景悠活写字楼的运营面临着供需两端的压力，我们将积极优化租户的结构，力图结合短期和长期的结合，通过精细化运营保证市场的运营增长活力。

第三步是扩大管理面积，挖掘新的收入增长点。目前合景悠活已经形成了商业资管、运营管理、写字楼运营上下游的全链条对外服务能力，依托合景悠活成熟完善的产品线，还有在运营项目的亮丽的表现，公司将会不断的拓展新的优质的项目，实现收入的持续增长。

Q3：公司提到要坚持高质量的发展，就目前的行业环境来看，数字化转型是如何可以帮助公司实现高质量的发展呢？

王建辉：物业行业唯数智转型方可高质量发展。为什么这么说呢？先讲一下我们当下面临的机遇，把它总结为“三浪叠加”。第一浪是技术趋势带来的技术红利，表现为数字基础设施加持物理空间。第二浪是政策在不断的推动产业升级，表现为通过新旧动能的转换在推动每一个行业转型。第三浪是说客户的变迁正在呼唤着服务创新。三浪叠加给物业行业高质量发展带来了巨大的发展机遇。但是，时代如此之美好，却难掩整个物业行业面临的挑战。

如何推动数智转型，合景悠活的做法可以总结为“三个一”：第一，一把手工程。数智转型定义为战略，数智转型是企业战略需要解决长期过程和短期痛点的矛盾，需要进行顶层设计和数字底座。而且数智转型也是组织变革，数智转型是系统工程，需要从客户体验、员工体验、运营效率、成本投入性上系统设计并且实施。所以必须是一把手才能推动数智转型。

第二，一张蓝图绘到底，谋定而后动。在数智转型中需要仔细调研，提前制定总体规划和详细的计划，着眼打通目前系统中存在的数据孤岛。所以在企业的技术选型上，适合自己的才是最好的。在执行过程当中，想明白再做，不拉抽屉是高手。

第三，一条主线信息流零成本运转。物业行业的真成本不是表面上看到的接近60-70%的人工成本，如果我们用泰勒的方法论来拆解，这个行业的真成本是服务方法落后，服务过程中内部记录和派单，层层搬运传递信息的信息流的流转成本。基于此我们一直在构建一个以工单为载体，打通人工端、业主端、设备端的三端合一的平台，这样一个高效平台通过万物互联管理设备，通过移动互联优化所有的对客服务，让信息流低成本，甚至0成本的转起来，让员工的工作效率高起来，这是这个行业解决问题的关键和核心。

合景悠活围绕着信息流零成本运转，一直在主抓三个动作。业财一体，把业务和财务数据打通，然后实现业财的匹配。软硬互通，用移动互联优化服务，拥抱互联管理设备。集成增效，但是这一点其实我们在和腾讯的战略合作中已经有一些成果在应用。今年5月26号合景悠活和腾讯进行了战略合作，成立了行业第一家联合创新实验室，第一阶段围绕着AI品质管理，围绕着整个企业的数字化体系的构建，围绕着整个数据的驾驶舱已经开始在应用。第二阶段研发的是基于AIGC的智能客服，目前进展也非常顺利，已经有了初步的成果。

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