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专访 | 姚洋:应允许房企降价自救

近期一些大型房企出现流动性危机,再次引发各方对房地产市场的担忧,高速增长多年的楼市正面临严峻的挑战。与此同时,国家统计局数据显示,今年前7个月,房地产投资同比下降8.5%,已经连续十几个月处于负增长,房地产行业持续低迷,会如何影响经济增速,为何调控政策不断,但效果依旧不理想?楼市未来会产生怎样的分化,买房还能增值吗?8月22日,北大国发院院长姚洋在《有识》栏目对近期房地产市场做了解读,他认为,房地产依然是一个朝阳产业,现在的下行只是暂时的,是用短期政策解决长期目标导致的结果,如果及时进行政策调整,预期与信心都会恢复。


(相关资料图)

以下是问答实录

问:前7月,全国房地产开发投资67717亿元,同比下降8.5%;其中,住宅投资51485亿元,下降7.6%。房地产投资已连续十几个月负增长,如果今年地产无法恢复增长,会多大程度上影响经济增速?

姚洋:房地产投资低迷,对经济复苏的拖累很大。我们到购物中心、景区去看一看,或者坐高铁、坐飞机,会发现人流量很大,消费好像起来了,但这种消费有一个限度,不可能太大。

消费起不来,我个人觉得与房地产整体下行程度太大有关系。房地产对中国经济的贡献有多大,有人计算是17%,房地产对GDP的直接贡献大概是8%,但上下游相关产业链还有9%。大家购房,不仅仅是买房子,还要装修、买家电、家具等,在大城市一般装修一套房子需要30万,所以房地产是一个很大体量的产业。

在这种情况下,房地产投资连续负增长,房地产增加值到底跌幅有多大,没有具体的数据,但从过去两年的情况看,平均每年估算跌了10%。这意味着什么?房地产对GDP的整体贡献是17%,如果下跌10%,那就拖累GDP增长1.7个百分点。为什么我们看到统计数据还不错,但是企业的实感不强,房地产下跌造成的需求不足是一个重要原因。

问:恒大、融创、碧桂园等民营房企巨头都遇到了流动性问题,而在今年拿地榜单中主要都是央国企背景,未来房地产市场会形成怎样的格局,会不会出现“国进民退”的大分化?

姚洋:民营房地产公司融资出现了困难,是因为房子不能及时出手。房地产企业的现金流转不动了,银行就不给贷款,这其中房子卖不动是最大问题。不能说所有房企都出现了问题,有些经营还是不错的。现在很多房企出问题纯粹是因为经济大环境不好,需求减少,房子卖不动,导致现金流出问题。房地产企业现金流出问题,银行就停贷,一停贷企业就无法运转,由此进入一个恶性循环。

民企流动性出现问题,没钱买地,地方政府要发展,就把土地卖给国资背景的房企,甚至这其中也不排除左手倒右手的嫌疑,就是政府要求一些地方国有企业把地买下来,但未必去盖房,造成“虚假繁荣”现象。大量国企背景企业拿地,民企退出,我想这是一个短期现象,未来的地产行业,不太可能都是“央企国企的天下”。

问:今年以来,楼市出台了很多调控政策,甚至存量房贷也在松动,但为什么都不见效?市场到底出了什么问题?有人建议,应当给予开发商更大的自主定价权,允许开发商以降价促销的方式展开自救,以尽快回笼资金。你有什么政策建议?

姚洋:现在的房地产政策有一些理论和操作层面上的混淆,把长期问题和短期问题混在一起,想用短期的办法解决长期的问题。从长期来说,房地产要回归常态,回归以居住为主,同时具有一定的金融属性。房子主要是用来住的,不过,也不能否认房地产具有一定的金融属性,一种不动产只要标价,就会波动。经过这一轮洗牌,房地产的金融属性在下降,老百姓也慢慢明白了,把资产押注在房子上,恐怕未来增值空间没有那么大。

房子主要还是以居住为主,这其中也包括改善性居住,这是一个长期的目标。但过去两年对房地产的调控,试图以短期的方法达到长期目标。比如“三条红线”,银行对房地产的贷款,包括对企业、购房者的贷款,都有一定比例约束,比如针对开发商,银行放出去的地产开发贷款不能超过总额的15%。过去两年,房地产行业的负增长,我个人觉得是政策造成的,并不是房地产自身规律导致的。

有人把中国目前的经济状况,比作上世纪90年代的日本,一个相似点是,日本在90年初房地产泡沫破灭了,中国的房地产泡沫也破灭了,中国会像日本经济一样,陷入长期衰退。我觉得这个判断是错误的,因为我们的房地产泡沫、负增长,是政策有意调节形成的。

它就是要用一种比较激进的、短期的办法,也就是收紧信贷,把房地产的预期调回来,一方面不能让开发商用无穷的资金建房子,另一方面,也要让购房者明白房地产的金融属性过重,不能期待房价永远涨下去。所以,这就是房地产为什么下跌的最重要原因。这个窗户纸要捅破,捅破了有什么好处?第一,这是政策调控造成的,现在需要再调整回来,解铃还要系铃人。第二,要让国际上明白,中国经济现在的下行压力不是中国经济本身的问题,是政府部门想对房地产进行调整造成的,中国经济还是很有希望。只要我们的政策再调回来,中国经济增长是没有问题。我们现在用短期的办法解决长期的问题,思路是不对的,会拖累经济发展。房地产企业现金为什么不足,民间投资增长为什么零增长,是因为预期太差。

我们一直在强调增强民营企业家信心,但最简单、最直接的就是经济要增长,他们企业的营收、利润要有所增长。如果,营收都是负增长了,利润就更惨,那谁还有信心?绝大多数企业都是活在当下,能把今天熬过去就不错了,空谈未来有多美好是没用的。

这是一个关键性的理解误区,需要纠正。

说到措施,我觉得有几个方面是短期内应该做的。第一是放弃对房地产信贷的限制措施,说得激进一点就是明确三条红线是错的,需要尽快取消。第二,对那些经营不善导致资金流出问题的企业,进行破产重组。比如有一些企业,被活活耗死了,即便它没死,被它拖欠的企业也先死掉了。如果破产重组,很多企业还有不少资产,比如可以把土地拿出来还债,那些被欠钱的供应商,可以拿地做银行抵押,但现在债务悬在空中。一些大企业,大而不倒,而那些跟它有生意往来的供应商熬不住倒闭了,不能为了几家烂企业,把好企业拖死。

同时,对一些守法经营,暂时遇到困难的企业要实施救助,让他们活下去,因为一旦这些企业垮了,他们的供应商都会跟着死。这不是几家房企的问题,处理不好会有一系列的连锁反应。

第三,要坚决停止各种限购限价措施。政治局会议已经明确提出,房地产的供求关系发生了根本性转变。我的理解是房地产已经回归正常,既然是个正常行业,限什么购,限什么价?现在是房企一降价,地方政府马上出面干预,认为是扰乱市场秩序。房子卖不动,价格是一个很好的调节机制,降到一定程度,就有人来买房,预期就会转变。

中国的房子够不够,我们喜欢看总体情况,强调人均面积达到多少平米,跟日本一样多,但日本都是小房子,跟它对比是不对的。我们发展GDP、推动技术进步,就是为了让老百姓过上好日子。老百姓有改善住房的需求,一些人还没房住,还有一些人一家三四口人挤在50平米的房子里,这种改善性需求不能被打压。另外,未来十来年还有近一亿人要进城,我们的人口还在流动,从不发达地区流向发达地区,还有大量购房需求,房地产行业永远是朝阳产业。美国、英国、法国等发达国家的房地产行业都很兴旺。我们需要转变思路,为什么现在出台的政策没用,因为力度不够,比如认房不认贷这种措施没什么效果,就应该明确停止限购、限价,限价不光是不能限高价,也不能限低价,让市场自动调节。

我觉得有了这些明确信号,老百姓的信心就会回来。我们老说老百姓没钱了,但居民存款还在增加,怎么能说没钱,只不过大家看跌房地产。现在价格应该跌下来,为啥就不跌?应该允许房地产企业降价自救,地方政府为什么还要管价格?

调控失效,恰恰说明政策是乱套的,左脚绊右脚,右手捏左手,把自己反捆起来,然后喊着要往前跳,这怎么跳,跳了不就摔死了吗?

问:过去,我们都说房地产压制了中国人的消费,房贷压力过大,导致居民的购买力下降,但现在地产预期变差了,消费有可能承担拉动经济增长的引擎吗?

姚洋:这是不懂经济学的胡说八道。首先,买新房就要花几十万装修,这不是消费吗,如果没那实力,就不会买新房。买二手房更是直接消费,买价值几百万的二手房,就消费了几百万,直接推动GDP增长。另外,买房会带来财富效应,房价持续上涨,消费就会增长,居民财富增加了,就敢消费。

问:过去20年中国人主要还是买房,七成财富在房子上,但现在这个财富增长的密码似乎失灵了,股市又长期无法赚到钱,我们的钱该往何处流?

姚洋:我刚说了,房地产行业并没有到头,现在下行是政府政策造成的,不是房地产自身造成的。通过这一次市场下行,应该告诉老百姓,房价不可能永远涨下去,但房地产的金融属性仍然在,不说增值,至少在大城市仍然是一个比较好的保值手段。但在一些中西部及东北城市,房地产连保值的价值都没了,不仅没有涨,甚至往下降。

老百姓买房子,我觉得是无可厚非,但要推出一些长效机制加以保障。另外,长期问题和短期问题要分开,不能拿短期的手段来解决长期问题。

房地产的长效机制包含以下几个方面。第一,开征房产税,而且是累进制的房产税,可以遏制炒房冲动,避免盲目买房。建议按照平米数累进,现在我们的人均居住面积是37平米,这个标准以下的免征,超过的按照累进制执行,真正炒房的人,可能就会觉得持有成本太高了,不再炒房了。

第二,要加大出租房建设力度,鼓励开发商在城区建公寓。我现在住在北京郊外,接近六环区域,旁边就建了一大片出租房,很多年轻人来租住。年轻人有租住需求,可城区不批建设用地,他们只能住到五六环附近,单程通勤时间都要花一个半小时,很辛苦。

那么,能不能出台一些政策,鼓励开发商在城区地段建公寓。我建议地方政府可以拿出中心区域甚至黄金地段附近,让开发商低价开发出租公寓,解决大家的住房需求。这也是压制房价的有效办法。

其实,差不多20年前,我和茅老就提过类似建议,那个时候,我们就说要建廉价公寓房,被人家拍砖,说你瞧不起我们,让我们住筒子楼。20年前,打工的年轻人能住上筒子楼就不错了。遗憾的是,这些建议没人听,如果20年前就做了,就不会出现今天的高房价。

第三,实现子女教育的租售同权,也是一个途径。有些城市已经在做,比如上海,把租房的价格控制住了,结果出现了二手市场,能摇上号不去租住,选择去做二房东。我觉得这块应该市场化,在一些好地段,租金可以高一些,因为会有年轻人去租。

另外,要规范租房市场,保护房客的利益,房主不能随便更改合同、提高价格,国外对租客权益都有相关法律,中国在这方面是缺失的。只有这些长效机制得以顺利实施,才能彻底遏制住炒房冲动,让房地产回归常态,回归它应有的价值。

问:为什么购买的期房烂尾后,老百姓拿不到房,还需要承担还贷责任,银行、房企等却不需要负责,老百姓买房为什么像是在买高风险的理财产品?

姚洋:我觉得这是政策造成的。首先,这是信贷管制造成的,不给房地产企业足够信贷,他们只好搞预售制、卖楼花,这样可以事先回流一些资金进行开发。按照规定,预售款只能放在银行监管,但地方政府监管不到位,房地产公司就把钱拿去他用了。很多人没有理解,房地产是个制造货币的过程,它必须要有信贷。一亩土地,是农用地或者荒地的时候,最多也就值5万块,但变成商用特别是住房用地,那可能就是1000万以上。房地产商没那么多钱,就需要信贷支持,把土地买下来,但现在是没有土地,就不给房企贷款,这不是第22条军规吗,这就进入一个死循环,所以必须找到其他手段去融资。

第二,现在为什么房企房子盖一半停工了,开发商中有没有那种坏蛋,就是来骗钱的,这种情况要坚决打击,罚他个倾家荡产,再送进监狱。但绝大多数房地产开发商是守法经营的,只是他们没有资金了,没钱了就不能继续盖。那么,以前怎么没出现这个问题?因为有银行提供资金,能把楼给盖完,这样才能活下来。现在银行不给房企资金,他们现金流断了,只好躺平。本来银行给开发商放贷,就可以把楼建完,现在不放贷了,地方政府还得去筹资保交楼,这不是左右互搏吗?老百姓付了钱拿不到房子,怪罪开发商,这个逻辑有一定问题,这是政策自相矛盾造成的结果,而不是开发商有意为之。

本文来源:百度财经《有识》栏目

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